Baufinanzierung - wichtig für Häuslebauer und Immobilienkäufer

Es gibt kaum einen anderen Finanzierungsanlass im privaten Bereich, der eine so hohe Darlehenssumme erfordert, wie es bei der Immobilienfinanzierung der Fall ist. Oft wird alternativ von der Baufinanzierung gesprochen, auch wenn natürlich neben dem Hausbau ebenfalls der Kauf einer Immobilie zu finanzieren ist. Bei der Baufinanzierung gibt es zahlreiche Punkte zu beachten, weshalb diese Finanzierungsvariante als relativ komplex gilt.

Mehrere Darlehensarten in die Baufinanzierung einbinden

Da es sich bei der Baufinanzierung um eine sehr umfangreiche Finanzierungsform handelt, kommt es häufig vor, dass der Kreditnehmer mehrere Darlehen in die Immobilienfinanzierung einbindet. Die Banken stellen in dem Zusammenhang für gewöhnlich mindestens die folgenden drei Kreditarten zur Verfügung:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Endfälliges Darlehen

Darüber hinaus gibt es noch weitere Kreditarten, die je nach Bedarf und Situation in die Baufinanzierung eingebunden werden können. Dazu zählen insbesondere das Bauspardarlehen und Förderkredite, vor allem von der KfW-Bank. Beim Bauspardarlehen müssen Sie allerdings beachten, dass Sie bereits Jahre zuvor einen Bausparvertrag abgeschlossen haben müssen. Sie können das Bauspardarlehen also nicht spontan aufnehmen, wie es bei den anderen Finanzierungsvarianten der Fall ist.

Annuitätendarlehen: Mit Abstand am häufigsten in Anspruch genommen

Das deutlich am häufigsten angebotene und auch genutzte Darlehen im Zuge einer Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dies zeichnet sich dadurch aus, dass zwar zu Beginn ein Tilgungssatz (anfängliche Tilgung) vereinbart wird, dieser sich jedoch während der gesamten Laufzeit verändert. Die bereits geleistete Tilgung wird nämlich verrechnet, sodass die Zinsen nach und nach einen immer geringeren Anteil an der Gesamtrate haben. Demgegenüber steigt jedoch die Tilgung. Das charakteristische Merkmal des Annuitätendarlehens ist also, dass sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen im Laufe der Jahre immer weiter zu Gunsten der Tilgung verschiebt. Die monatliche Kreditrate bleibt allerdings stets identisch, zumindest bis zum Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung.

Tilgungsdarlehen und Volltilgerdarlehen als spezielle Variante

Ebenfalls gerne genutzt werden im Bereich der Baufinanzierung das Tilgungsdarlehen und - vor allem seit der Niedrigzinsphase - das sogenannte Volltilgerdarlehen. Im Unterschied zum Annuitätendarlehen wird beim Tilgungsdarlehen nicht nur eine anfängliche Tilgung vereinbart. Stattdessen bleibt der Tilgungssatz für die gesamte Laufzeit identisch. Vereinbaren Sie also mit der Bank beim Tilgungsdarlehen eine Tilgung in Höhe von beispielsweise fünf Prozent, wissen Sie genau, dass der Kredit exakt in 20 Jahren abbezahlt ist. Da auch beim Tilgungsdarlehen eine Verrechnung der bereits geleisteten Tilgung stattfindet, reduzieren sich die Zinsen und somit verringert sich die Darlehensrate nach und nach.

Das Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens, welches gerade in der Niedrigzinsphase gerne genutzt wird. Es beinhaltet, dass Zinsfestschreibung und Laufzeit absolut identisch sind. Der Kreditnehmer hat daher den großen Vorteil, dass er später kein Zinsänderungsrisiko eingeht. Mit Ablauf der Zinsfestschreibung läuft nämlich auch die gesamte Darlehensschuld aus.

Zinsgestaltung: Die passende Festschreibung der Zinsen wählen

Bei jeder Baufinanzierung müssen Kunden zunächst einige Entscheidungen treffen. Dazu gehört nicht nur die Wahl der passenden Darlehensart. Darüber hinaus müssen Sie sich - zum Beispiel beim Annuitätendarlehen - für eine Zinsfestschreibung entscheiden. Alternativ können Sie zwar auch ein variabel verzinsliches Darlehen nutzen, jedoch ist dies in der Niedrigzinsphase wenig empfehlenswert. Bei der Zinsfestschreibung haben Sie bei den meisten Banken mindestens die Auswahl aus den folgenden drei Optionen:

  • Zinsfestschreibung über 5 Jahre
  • Zinsfestschreibung über 10 Jahre
  • Zinsfestschreibung über 15 Jahre

Zwar ist der Zinssatz etwas höher, wenn Sie sich für eine sehr lange Zinsfestschreibung entscheiden. Dafür haben Sie allerdings eine enorme Zinssicherheit. Ohnehin ist davon auszugehen, dass die Hypothekenzinsen in fünf oder zehn Jahren vermutlich nicht mehr auf einem solchen niedrigen Niveau sein werden, wie es aktuell der Fall ist.

Baufinanzierung: Kreditangebote unbedingt vergleichen

Manche Kreditsuchende meinen, dass man bei einer Baufinanzierung die Angebote am Markt nicht unbedingt vergleichen müsse. Der Grund besteht darin, dass sich die Bauzinsen ohnehin auf einem extrem niedrigen Niveau befinden. Manche Kreditgeber bieten ihre Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen schon zu Zinssätzen von unter 0,5 Prozent an. Allerdings werden die sehr günstigen Zinssätze nicht von jeder Bank angeboten. Daher ist es selbst auf diesem recht günstigen Niveau wichtig, die zahlreichen Angebote miteinander zu vergleichen.

Die Notwendigkeit eines Vergleichs wird deutlich, wenn wir einmal zwei Angebote miteinander vergleichen. Beträgt der Zinssatz bei dem eigenen Angebot zum Beispiel bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro nur 0,5 Prozent weniger als bei einem anderen Angebot, würden Sie in einem Jahr Zinskosten in Höhe von etwa 750 Euro einsparen. Bei einer beispielsweise zehnjährigen Zinsfestschreibung würde dies bedeuten, dass die insgesamt Zinskosten von mehr als 7.000 Euro einsparen können, obwohl der Zinsunterschied mit lediglich 0,5 Prozent scheinbar äußerst gering ist.