Immobiliendarlehen - Kredit im Rahmen der Baufinanzierung

Die Banken stellen heutzutage für nahezu jeden Finanzierungszweck das passende Darlehen zur Verfügung. Wer zum Beispiel einen Konsumwunsch finanzieren möchte, benutzt in der Regel einen Ratenkredit. Wer sich gegen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, der wird seitens der Kreditinstitute für gewöhnlich ein Immobiliendarlehen erhalten. Dies gibt es in unterschiedlichen Varianten, wie zum Beispiel als Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen.

Was ist ein Immobiliendarlehen?

Wie der Name bereits zu erkennen gibt, handelt es sich beim Immobiliendarlehen um einen Kredit, der im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt wird. Es gibt verschiedene Verwendungszwecke bei solchen Immobilienkrediten, insbesondere:    

• Hausbau
• Hauskauf
• Erwerb einer Eigentumswohnung
• Größere Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen
• An- und Umbauten
• Grundstückserwerb

 Es geht also letztendlich immer darum, dass Ausgaben über den Immobilienkredit finanziert werden, die entweder im Zusammenhang mit einer Immobilie oder einem Grundstück anfallen. Der häufigste Verwendungszweck ist der Haus- und Grundstückskauf, der über das entsprechende Immobiliendarlehen finanziert wird.

Welche Art von Immobiliendarlehen bieten Banken an?

Die Bezeichnung Immobiliendarlehen ist im Prinzip ein Oberbegriff für verschiedene Darlehensarten, die im Zuge einer Baufinanzierung zum Einsatz kommen können. Die Banken stellen in der Regel die folgenden Finanzierungsalternativen zur Verfügung, die unter dem Begriff Immobilienkredite zusammengefasst werden können:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Endfälliges Darlehen

Am häufigsten nutzen Kreditsuchende als Immobiliendarlehen eindeutig das Annuitätendarlehen. Dies zeichnet sich dadurch aus, dass der Kreditnehmer im Zuge der Kreditrate zum einen die Zinsen zahlt und zum anderen die erhaltene Darlehenssumme in Etappen an den Kreditgeber zurückzahlt. Es verändert sich beim Annuitätendarlehen allerdings der Anteil der Tilgung im Verhältnis zum Anteil der Zinsen, denn der Zinsanteil reduziert sich im Laufe der Rückzahlungsdauer.

Beim Tilgungsdarlehen als ebenfalls beliebtes Immobiliendarlehen sieht es etwas anders aus. In diesem Fall wird eine feste Tilgung pro Jahr vereinbart, die konstant bleibt. Da allerdings auch hier die bereits geleistet Tilgung mit der Restschuld verrechnet wird, sinkt die monatlich zu zahlende Kreditrate im Laufe der Jahre immer weiter ab. Dies gilt übrigens auch für das verwandte Volltilgerdarlehen, bei dem es sich um eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens handelt.

Die dritte übliche Form des Immobiliendarlehens, nämlich das sogenannte endfällige Darlehen, wird heutzutage nur noch relativ selten angeboten. Der Grund ist die Niedrigzinsphase. Da endfällige Darlehen tatsächlich erst zum Fälligkeitstermin zurückgezahlt werden müssen, stehen diese immer in Verbindung mit einen Sparvertrag. Der Kreditnehmer spart also die Tilgung nach und nach an, beispielsweise im Zuge eines Banksparplans oder einer Lebensversicherung.

An wen wird ein Immobiliendarlehen vergeben?

Das Annuitätendarlehen als am häufigsten zur Verfügung gestelltes Immobiliendarlehen wird natürlich nicht an jeden Kunden vergeben. Gleiches gilt für die anderen Varianten der Immobiliendarlehen, also für das endfällige Darlehen und für das Tilgungsdarlehen. Neben der Kreditfähigkeit muss die Kreditwürdigkeit aus Sicht der Banken unbedingt ausreichen, damit eine positive Kreditentscheidung getroffen werden kann. Die Kreditwürdigkeit wiederum machen die Banken gerade beim Immobiliendarlehen insbesondere an den folgenden Faktoren fest:

• Kein negativer Eintrag in der Schufa
• Regelmäßiges Einkommen
• Positive Einnahmen- und Ausgabenrechnung mit ausreichend frei verfügbarem Einkommen
• Eigenkapital
• Sicherheiten können gestellt werden (Grundschuld)

Ohne regelmäßiges Einkommen und ohne die Möglichkeit, gegenüber der Bank eine Sicherheit in Form der Grundschuld zu stellen, wird heutzutage kaum ein deutsches Kreditinstitut dazu bereit sein, ein Immobiliendarlehen zur Verfügung zu stellen. Meistens muss zudem eine bestimmte Eigenkapitalquote existieren, die je nach Bank oft zwischen 15 bis 25 Prozent im Minimum betragen muss.

Immobiliendarlehen: Festzinsvereinbarung oder variabler Zins

Nahezu jedes Immobiliendarlehen, insbesondere das Annuitätendarlehen und das Tilgungsdarlehen, werden von den Banken für gewöhnlich in mindestens zwei unterschiedlichen Varianten angeboten. Zum einen sind aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase Annuitätendarlehen mit einer Zinsfestschreibung zwischen 5 und 20 Jahren sehr beliebt. Auf der anderen Seite bieten die meisten Kreditinstitute dennoch weiterhin variabel verzinsliche Immobiliendarlehen an, auch wenn diese in der Niedrigzinsphase nur selten die optimale Lösung darstellen. Bei den Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung können sich Kunden für gewöhnlich entscheiden, ob die Zinsbindung einen Zeitraum von fünf, 10 ,15 oder 20 Jahren haben soll.

Was kostet ein Immobiliendarlehen?

Beim Immobiliendarlehen besteht der Hauptkostenfaktor in Form des zu zahlenden Zinses. Wie hoch allerdings der Kreditzins ausfällt, ist von einer Reihe von Faktoren abhängig, insbesondere:

• Darlehensart
• Darlehenssumme
• Zinsbindung
• Bonität des Kunden
• Eigenkapital
• Sicherheiten
• Allgemeine Zinssituation

Auf Basis dieser Einflussfaktoren werden die günstigsten Immobiliendarlehen aktuell (Stand September 2020) schon zu einem Zins von teilweise unter 0,5 Prozent vergeben. Dies setzt allerdings eine bestimmte Eigenkapitalquote und eine sehr gute Bonität des Kunden voraus. Mangelt es an diese Faktoren, sind auch Zinssätze zwischen 1,5 bis 2,5 % durchaus nicht unüblich.