Immobilienfinanzierung - die größte Finanzierung im privaten Bereich
Die Immobilienfinanzierung ist im privaten Bereich die umfangreichste Finanzierung, die es in der Praxis gibt. Unter den Begriff Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung fallen verschiedenen Darlehen, die Kreditnehmer nutzen können, um den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Die Immobilienfinanzierung bieten in Deutschland zahlreiche Banken an, die grundsätzlich im Kreditgeschäft aktiv sind.
Welche Kredite gibt es bei der Immobilienfinanzierung?
Kennzeichen für eine Immobilienfinanzierung ist unter anderem, dass die Banken spezielle Darlehen zur Verfügung stellen, die zur Finanzierung eines Kaufs oder Baus geeignet sind. In der Praxis sind es meistens die folgenden Darlehensarten, die Banken im Rahmen einer Baufinanzierung zur Verfügung stellen:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Endfälliges Darlehen
Das endfällige Darlehen wird allerdings nur noch selten angeboten, was vor allem an der Niedrigzinssituation an den Kapitalmärkten liegt. Mit Abstand am häufigsten vergeben Kreditinstitute stattdessen das Annuitätendarlehen. Dieses möchten wir im Folgenden etwas näher erläutern, weil es das typische Darlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist.
Was zeichnet das Annuitätendarlehen aus?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die monatliche Darlehensrate sowohl aus der Tilgung als auch aus den Zinsen besteht. Das wesentliche Merkmal des Annuitätendarlehens und gleichzeitiger Unterschied zum Tilgungsdarlehen ist, dass die Höhe der monatlichen Rate während der gesamten Dauer der Zinsfestschreibung konstant bleibt. Durch die Tilgungsverrechnung verändert sich allerdings das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung. Im Laufe der Rückzahlungsdauer nimmt die Tilgung einen immer größeren Teil der Monatsrate ein, während der Zinsanteil sinkt.
Die Zinsgestaltung bei der Immobilienfinanzierung
Ein wichtiger Punkt im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bzw. beim gewählten Hypothekendarlehen ist die Zinsgestaltung. Hier muss sich der Kreditnehmer entscheiden, ob er ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen wählt oder sich für einen Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung entscheidet. In der Niedrigzinsphase ist die Wahl einfach, denn dann macht eine möglichst lange Festschreibung der günstigen Zinsen definitiv Sinn.
Der Zinssatz ist in dem Fall für die gesamte Zinsfestschreibungsdauer garantiert und kann von der Bank nicht verändert werden. Ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen hingegen ist vor allem in einer Hochzinsphase ratsam. Sollten die Zinsen am Markt wieder fallen, reduziert die Bank auch die Hypothekenzinsen beim entsprechenden Darlehen. Beim variabel verzinslichen Immobiliendarlehen hat der Kreditgeber nämlich das Recht, den Zinssatz jederzeit - nach unten oder oben - an die aktuellen Gegebenheiten am Markt anzupassen.
Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung im Detail?
Bei einer Immobilienfinanzierung gibt es in der Regel einen standardisierten Ablauf, der von der Kreditanfrage bis zur Auszahlung der Darlehenssumme reicht. Empfehlenswert ist, dass der Kreditsuchende zunächst einen Vergleich der Angebote durchführt, denn hinsichtlich der Zinskonditionen gibt es nach wie vor größere Unterschiede zwischen den Banken. Nach diesem Kreditvergleich entscheidet der Kunde sich für eine bestimmte Bank, bei der er den Antrag auf einen Immobilienkredit stellt. Der weitere Ablauf sieht für gewöhnlich wie folgt aus:
- Bank entscheidet über Kreditvergabe
- Ablehnung des Antrages: Kunde muss eine andere Bank suchen
- Positive Kreditentscheidung: Kreditverträge werden angefertigt
- Legitimation durch den Kreditnehmer
- Einreichung von Unterlagen
- Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch
- Kreditverträge unterzeichnen
- Darlehenssumme wird ausgezahlt
Der Verlauf bei einer Immobilienfinanzierung ist also ähnlich wie bei einem Ratenkredit, nur dass die Eintragung der Grundschuld als Kreditsicherheit hinzu kommt.
Sondervereinbarungen im Rahmen der Immobilienfinanzierung
Bei einer Baufinanzierung ist es wichtig, sich nicht nur nach den zu zahlenden Zinsen zu erkundigen, sondern mitunter mit der Bank Sondervereinbarungen zu treffen. Dazu kann beispielsweise zählen, dass innerhalb der Zinsfestschreibung dennoch regelmäßig oder auch unregelmäßig Sondertilgungen zugelassen sind. Normalerweise darf die Bank bei einer vorzeitigen Tilgung oder Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Diese lässt sich bei geschickter Verhandlung mitunter vermeiden, zumindest bezogen auf einen bestimmten jährlichen Betrag, der kostenfrei sondergetilgt werden kann. Darüber hinaus gibt es noch weitere Vereinbarungen, die Sie eventuell im Zuge der Immobilienfinanzierung mit Ihrer Bank treffen können und sollten. Bei unserer Kreditvermittlung finden Sie nicht nur den perfekten Kredit, sondern auch viele nützliche Infos rund um die Themen Finanzierung und Geld.