Forward Darlehen – vorzeitig einen günstigen Anschlusskredit sichern

In den letzten Jahren haben zahlreiche Bürger den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren können. Um den Kaufpreis oder die Baukosten abzudecken, ist fast immer die Aufnahme eines Immobilienkredites notwendig. Die sogenannte Erstfinanzierung ist meistens mit einer Zinsbindung verbunden, die sich über einen Zeitraum zwischen 5 und 20 Jahren erstreckt.

In der Regel muss daher später eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, die zu den zukünftig geltenden Konditionen abgeschlossen wird. Um das daraus resultierende Zinsänderungsrisiko zumindest zu reduzieren, bietet es sich unter bestimmten Voraussetzungen an, ein sogenanntes Forward Darlehen in Anspruch zu nehmen.

Worum handelt es sich bei einem Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen ist ein Kredit, der nahezu ausnahmslos im Zuge einer Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Nach der Erstfinanzierung steht für die meisten Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung an, insbesondere nach Ablauf der bisherigen Zinsfestschreibung. Eine solche Anschlussfinanzierung ist stets mit einem finanziellen Risiko verbunden, denn im Vergleich zu den aktuellen Bauzinsen können die Kreditzinsen in einigen Jahren deutlich höher ausfallen.

Das Forward Darlehen ist eine Kreditvariante, mittels derer Sie das angesprochene Zinsrisiko im Zuge der Anschlussfinanzierung minimieren oder sogar komplett ausschalten können. Der Sofortkredit zeichnet sich dadurch aus, dass Sie das Darlehen in der Gegenwart abschließen, obwohl die aktuelle Zinsbindung vielleicht erst in sechs Monaten oder es in drei Jahren abläuft. Mit dem Forward Darlehen sichern Sie sich demzufolge schon jetzt den Zinssatz für Ihren zukünftigen Anschlusskredit.

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Die Funktionsweise eines Forward Darlehens ist relativ einfach zu verstehen. Sie schließen zunächst einen Immobilienkredit ab, nämlich den Forward Kredit. Meistens handelt es sich dabei um eine der folgenden Darlehensarten:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Endfälliges Darlehen

Das aufgenommene Forward Darlehen wird allerdings - und das ist der wesentliche Unterschied zum gewöhnlichen Immobilienkredit - erst zum vereinbarten Termin in der Zukunft ausgezahlt. Dann beginnt erst die Rückzahlung (Tilgung) und Zinszahlung in Form der monatlichen Kreditraten. Falls Ihre aktuelle Zinsbindung also zum Beispiel erst in zwei Jahren abläuft, wird im Zuge des Forward Darlehens vereinbart, dass die Auszahlung exakt zwei Jahren stattfindet und dann ebenso die Ratenzahlung beginnt.

Was kostet den Kreditnehmer ein Forward Darlehen?

Der große Vorteil eines Forward Darlehens besteht darin, dass Sie sich als Kreditnehmer schon jetzt die günstigen Zinsen für Ihre spätere Anschlussfinanzierung sicheren und somit das Zinsänderungsrisiko ausschalten können. Diesen Vorzug gibt es allerdings nicht ganz umsonst, denn Forwardkredite sind mit zusätzlichen Kosten für den Darlehensnehmer verbunden. Die Kosten bestehen darin, dass die kreditgebende Bank einen Zinsaufschlag auf den gewöhnlichen Hypothekenzins berechnet.

Das bedeutet: Das Kreditinstitut berechnet im Zuge einer gewöhnlichen Erstfinanzierung zum Beispiel einen Zinssatz von 0,7 Prozent. Aufgrund des Zinsaufschlages von beispielsweise 0,25 Prozent beim Forward Darlehen müssen Sie jedoch einen Gesamtzins von 0,95 Prozent zahlen. Dieser Zinsaufschlag gilt für die gesamte Rückzahlungsdauer des Forwardkredites.

Die Höhe des Zinsaufschlages legt jede Bank eigenständig fest. Sie orientiert sich in aller Regel danach, welcher Zeitraum zwischen Ablauf der aktuellen Zinsfestschreibung und der gewünschten Auszahlung des Forward Darlehen vergeht. Umso länger dieser Zeitraum ist, desto höher wird der Zinsaufschlag ausfallen. Aufgrund der verschiedenen Angebote der Banken, auch bezüglich des Zinsaufschlages, sollten Sie stets einen Vergleich durchführen.

Die Eigenschaften des Forward Darlehen in der Zusammenfassung

Forward Kredite zeichnen sich durch die folgenden Eigenschaften aus, die Sie als Kreditnehmer vor der Entscheidung für ein solches Darlehen kennen sollten:

• Immobiliendarlehen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung
• Abschluss in der Gegenwart, Auszahlung in der Zukunft
• Aufnahme meistens zwischen 6 Monaten bis 3 Jahren vor Ablauf der Zinsbindung möglich
• Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,20 bis 0,40 %
• Besonders empfehlenswert in der Niedrigzinsphase

Wann ist die Aufnahme eines Forward Darlehen sinnvoll?

Zwar zeichnet sich das Forward Darlehen durch die genannten Vorzüge aus. Dennoch ist die Aufnahme eines solchen Kredites nicht in jeder Situation sinnvoll. Das Ziel des Forward Kredites besteht darin, sich aktuell günstige Zinsen bereits für die Zukunft zu sichern. Daher ist es nur unter der Voraussetzung empfehlenswert, sich für einen Vorauskredit zu entscheiden, wenn die Hypothekenzinsen auf einem günstigen Niveau sind. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist das der Fall. Es ist kaum davon auszugehen, dass die Bauzinsen zum Beispiel in drei Jahren noch so günstig wie heute sein werden.

Kreditnehmer können sich somit die jetzt historisch niedrigen Bauzinsen bereits für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Kontraproduktiv wäre die Aufnahme eines Forward Kredites hingegen in einer Hochzinsphase. Dann ist vermutlich davon auszugehen, dass die Bauzinsen in den nächsten Monaten oder Jahren fallen werden. In dem Fall würde sich der Kreditnehmer an den – rückblickend aus späterer Sicht - relativ teuren Zins binden, obwohl er bei Ablauf der aktuellen Zinsbindung im Zuge einer gewöhnlichen Anschlussfinanzierung vielleicht deutlich weniger Zinsen hätte zahlen müssen.