Hypothek als recht selten genutzte Kreditsicherheit

Die Hypothek war bis vor geraumer Zeit eine gängige Kreditsicherheit, die allerdings heutzutage nur noch von wenigen Banken genutzt wird. Stattdessen ist es vorrangig die Grundschuld, die zur Besicherung von Immobiliendarlehen ins Grundbuch eingetragen wird. Dennoch ist es interessant zu wissen, dass es grundsätzlich auch noch die Hypothek als mögliche Alternative gibt.

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek fällt in die Gruppe der Grundpfandrechte. Das bedeutet, dass die Sicherheit dem entsprechenden Gläubiger das Recht gibt, eine verpfändete Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zu veräußern bzw. zwangsversteigern zu lassen. Der Grund ist meistens, dass der Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann, sodass der Kreditgeber offene Forderungen hat. Die Hypothek wird heute eher selten genutzt, denn die Grundschuld bietet den Banken flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten. Bis vor rund zehn Jahren war die Hypothek noch ein deutlich gängigeres Mittel, um Immobilienkredite abzusichern.

Unterschied zwischen Brief- und Buchhypothek

Die Hypothek lässt sich in zwei Gruppen einteilen, nämlich zum einen in die Brief- und zum anderen in die Buchhypothek. Kennzeichnend für die Briefhypothek ist, dass - neben dem Eintrag der Kreditsicherheit ins Grundbuch unter der Rubrik Lasten und Beschränkungen - zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt wird. Dadurch ist eine eventuelle Übergabe der Hypothek an einen neuen Gläubiger leichter und schneller zu vollziehen, als wenn kein Grund Hypothekenbrief existieren würde. Im Grunde muss dieser Brief nämlich nur an den neuen Gläubiger übergeben werden, damit dieser zukünftig das Grundpfandrecht hat. Demgegenüber charakterisiert sich eine Buchhypothek dadurch, dass kein Hypothekenbrief erstellt wird. Stattdessen findet ausschließlich die Eintragung der Hypothek in das entsprechende Grundbuch statt. Beide Varianten der Hypothek haben jedoch gemeinsam, dass sie streng akzessorisch sind.

Warum nutzen Banken nur noch selten Hypotheken?

Zwar wird auch heute oft von Hypothekendarlehen gesprochen, jedoch nutzen die Banken mittlerweile deutlich häufiger die Grundschuld statt eine Hypothek. Warum ist das so? Dazu muss man wissen, dass es einen wesentlichen Unterschied zwischen der Hypothek und der Grundschuld gibt: die Akzessorietät. Die Hypothek ist streng akzessorisch. Das bedeutet, dass diese nur dann als Kreditsicherheit entgegengenommen werden kann und weiter besteht, wenn tatsächlich eine offene Forderung vorhanden ist. Die Hypothek ist streng an diese Forderung verbunden und kann demzufolge nicht für andere Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden, die der Kunde gegenüber der Bank eventuell - neben dem Immobilienkredit - noch hat.

Bei der Grundschuld verhält es sich anders. Grundschulden sind nicht streng akzessorisch. Das bedeutet, dass die Bank zum Beispiel eingetragene Grundschulden auch für einen Ratenkredit als Sicherheit nutzen kann, den der Kunde aufgenommen hat. Die Grundschuld ist demzufolge eine deutlich flexiblere Kreditsicherheit als die Hypothek. Das erklärt, warum Banken in den letzten zehn Jahren immer seltener eine Hypothek als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen entgegengenommen haben.

Wie kann die Bank eine Hypothek verwerten?

Der Sinn und Zweck einer Hypothek besteht natürlich darin, dass diese gegenüber dem Gläubiger, also in der Regel der kreditgebenden Bank, als Sicherheit für einen vergebenen Immobilienkredit dienen kann. Es stellt sich in dem Zusammenhang die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Bank die Hypothek verwerten kann und wie dies im Detail aussieht. Für gewöhnlich ist es so, dass die Bank die eingetragene Hypothek nutzen darf, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Das bedeutet im Normalfall, dass er mindestens drei aufeinanderfolgende Darlehensraten - trotz Mahnung durch die Bank - nicht gezahlt hat. In diesem Fall darf die Bank die Hypothek in der Form verwerten, als dass sie ihr Grundpfandrecht ausübt. Das bedeutet, dass eine Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie angesetzt werden darf. Wird nun die Immobilie des Kunden versteigert, darf sich die Bank aus dem Versteigerungserlös bedienen und damit ihre offenen Forderungen begleichen. Die Folge für den Darlehensnehmer ist, dass er im besten Fall zwar schuldenfrei ist, jedoch das Eigentum an seiner vorherigen Immobilie verloren hat. Sie finden weitere nützliche Informationen rund um die Themen Kredit, Banken und Geld auf unserer Kreditvermittlung!

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