Annuitätendarlehen - oft eingesetzt in der Immobilienfinanzierung

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, der benötigt fast immer eine entsprechende Finanzierung. Diese wird entweder als Immobilien- oder als Baufinanzierung bezeichnet. Die meisten Banken, die in diesem Sektor aktiv sind, stellen ihren Kunden mehrere Kreditvarianten zur Verfügung. Das mit Abstand am häufigsten in Anspruch genommene Immobiliendarlehen in Deutschland ist das sogenannte Annuitätendarlehen.

Welche Immobilienkredite vergeben die Banken?

Im Wesentlichen sind es die folgenden Kreditvarianten, die genutzt werden können, wenn der Kauf oder Bau einer Immobilie finanziert werden soll:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Endfälliges Darlehen
• Fremdwährungsdarlehen
• Forwarddarlehen

Bei über 80 Prozent aller vergebenen Immobilienkredite handelt es sich im Zuge einer Erstfinanzierung um ein Annuitätendarlehen, auf das wir im Folgenden noch näher eingehen werden.

Das Tilgungsdarlehen ist ebenfalls möglich und unterscheidet sich vom Annuitätendarlehen vorrangig dadurch, dass eine fixe Tilgung vereinbart wird und die monatliche Darlehensrate im Verlauf der Jahre sinkt. Beim endfälligen Darlehen gibt es während der gesamten Laufzeit gar keine Tilgung, sondern der Kreditnehmer muss ausschließlich die Zinsen an die Bank zahlen. Die Tilgung erfolgt anschließend vollständig bei Fälligkeit des Kredites.

Eine nicht so oft genutzte Finanzierungsvariante ist zudem das Fremdwährungsdarlehen, denn hier besteht aufgrund der Tatsache ein Währungsrisiko, dass Auszahlung und Rückzahlung des Immobilienkredites in einer fremden Währung erfolgen. Bei einer Anschlussfinanzierung wird – vor allem in der Niedrigzinsphase – gerne ein Forwarddarlehen genutzt. Damit sichert sich der Kreditnehmer vorab bereits günstige Zinsen.

Video: Grundlagen Baufinanzierung - Annuitätendarlehen erklärt - Annuitätendarlehen Immobilienfinanzierung

Worum handelt es sich beim Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, dessen Name daher stammt, dass es eine feste Annuität gibt. Gemeint ist damit die monatliche Darlehensrate, die sich während der gesamten Zinsfestschreibung nicht verändert. Die Annuität als Monatsrate bleibt demzufolge solange identisch, bis die Zinsvereinbarung abläuft und eine Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden muss.

Kennzeichnend für das Annuitätendarlehen ist ferner, dass die monatliche Darlehensrate aus zwei Teilen besteht. Zum einen tilgt der Kreditnehmer kontinuierlich sein Immobiliendarlehen, zum anderen erfolgt die Zinszahlung. Die wesentliche Eigenschaft besteht beim Annuitätendarlehen - auch im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen - darin, dass es eine anfängliche Tilgung gibt, die sich allerdings prozentual im Laufe der Jahre immer weiter ausdehnt. Liegt Anfangstilgung zum Beispiel zu Beginn der Darlehensaufnahme bei vier Prozent, wird die Tilgung beispielsweise nach zehn Jahren einen deutlich größeren Anteil von vielleicht acht Prozent an der Gesamtrate einnehmen.

Es ist demzufolge charakteristisch für das Annuitätendarlehen, dass die Tilgung immer weiter ansteigt, während der Zinsanteil sinkt. Dies geschieht, weil die Zinsen stets auf Basis der aktuellen Restschuld ermittelt werden, weil eine Tilgungsverrechnung stattfindet. Da jedoch die Annuität, also die monatliche Rate, gleich bleibt, muss als Konsequenz daraus der Anteil der Tilgung immer höher werden, weil sich die Zinsbelastung reduziert.

Gibt es eine bessere Alternative zum Annuitätendarlehen?

Die möglichen Alternativen zum Annuitätendarlehen, insbesondere das Tilgungsdarlehen und das endfällige Darlehen, haben wir zuvor bereits erwähnt. Die Frage ist nun, ob das Annuitätendarlehen vielleicht nicht für jeden Kreditnehmer die optimale Lösung im Rahmen der Baufinanzierung ist. Tatsächlich gibt es in erster Linie eine Kundengruppe, für die meistens das Tilgungsdarlehen die bessere Option darstellt.

Es handelt sich dabei um Kreditnehmer, bei denen bereits absehbar ist, dass die Rückzahlung des aufgenommen Immobiliendarlehens bis in das Rentenalter reichen wird. Unter dieser Voraussetzung wünschen sich die meisten Kreditnehmer im Alter eine etwas moderatere Rate, weil die Renteneinkünfte für gewöhnlich geringer als das vorherige Arbeitseinkommen sind. Beim Tilgungsdarlehen ist es bekanntlich so, dass - aus den beschriebenen Gründen - die monatliche Darlehensrate im Laufe der Jahre immer weiter sinkt.

Beim Annuitätendarlehen wäre dies nicht der Fall, sondern erst nach Ablauf der Zinsfestschreibung könnte dann eventuell eine geringere Kreditrate vereinbart werden können. Daher ist das Tilgungsdarlehen meistens für Kreditnehmer die bessere Option, die auf eine im Alter sinkenden Darlehensrate größeren Wert legen.