Immobilienkredit - das Darlehen zur Baufinanzierung

Wer ein neues Haus finanzieren möchte, der benötigt in den weitaus meisten Fällen einen Immobilienkredit. Das Darlehen ist ein wichtiges Element der Baufinanzierung und wird von zahlreichen Banken zur Verfügung gestellt. Der Name Immobilienkredit ist allerdings lediglich ein Oberbegriff für unterschiedliche Darlehensarten, die im Zuge der Baufinanzierung eingesetzt werden können. Um welche Kreditvarianten es sich dabei im Detail handelt, das erfahren Sie in unserem Beitrag.

Was kennzeichnet einen Immobilienkredit?

Unabhängig von der Darlehensart kennzeichnet einen Immobilienkredit immer, dass dieser in Verbindung mit der Finanzierung einer Immobilie steht. Dabei sind es insbesondere die folgenden Vorhaben, die mit einem Immobilienkredit finanziert werden:

• Bau eines Hauses
• Kauf einer Immobilie
• An- oder Umbauten der Immobilie

Größere Sanierungsmaßnahmen oder Renovierungsarbeiten können oftmals ebenfalls über einen Immobilienkredit finanziert werden.

Welche Varianten gibt es beim Immobilienkredit?

Lassen Sie uns nun etwas näher auf die verschiedenen Varianten eingehen, die es im Bereich der Immobilienkredite gibt. Es handelt sich dabei insbesondere um die folgenden Darlehensarten, die in die Rubrik der Immobiliendarlehen fallen:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Endfälliges Darlehen
• Fremdwährungsdarlehen

Mit jeder einzelnen Darlehensart möchten wir uns im Folgenden etwas näher beschäftigen, denn Sie werden an den jeweiligen Erklärungen erkennen, dass Immobilienkredit nicht immer gleich Immobilienkredit ist.

Annuitätendarlehen: das am häufigsten genutzte Immobiliendarlehen

Der Immobilienkredit, der in der Praxis mit Abstand am häufigsten genutzt wird, ist das Annuitätendarlehen. Der Namensteil „Annuität“ soll lediglich ausdrücken, dass es eine feste Rate gibt, die sich von der Höhe her - zumindest während der Zinsfestschreibung - nicht verändert. Zwar bedeutet Annuität wörtlich übersetzt Jahresrate, aber natürlich werden die Darlehensraten auch beim Annuitätendarlehen fast ausschließlich monatlich bezahlt.

Das Hauptmerkmal des Annuitätendarlehens ist, dass sich der Anteil von Zinsen und Tilgung während der Rückzahlungsdauer stets verändert. Daher wird auch lediglich die anfängliche Tilgung festgelegt, sodass sich der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre immer weiter erhöht. Aufgrund der Tilgungsverrechnung verhält sich die Zinsentwicklung gegenteilig, denn der Zinsanteil an der Gesamtrate wird immer geringer. Die Höhe der monatlichen Rate bleibt allerdings beim Annuitätendarlehen während der gesamten Zinsfestschreibung identisch. Das Annuitätendarlehen ist der Immobilienkredit, der von über 80 Prozent aller Kreditnehmer zu Baufinanzierung genutzt wird. 

Tilgungsdarlehen: gleichbleibende Tilgung während der Rückzahlung

Im Unterschied zum Annuitätendarlehen besteht das Tilgungsdarlehen zwar auch einerseits aus der Zinszahlung und zum anderen aus der Tilgung, die der Kreditnehmer leisten muss. Auf der anderen Seite verschiebt sich das Verhältnis von Tilgung und Zinsen allerdings nicht, sodass bis zum Laufzeitende bzw. bis zum Ende der Zinsfestschreibung eine kontinuierliche Tilgung geleistet werden. Da sich allerdings auch beim Tilgungsdarlehen durch die Tilgungsverrechnung der Zinsanteil reduziert, führt dies dazu, dass die Rate immer weiter absinkt. Daher ist das Tilgungsdarlehen besonders gut für Kreditnehmer geeignet, bei denen die vollständige Tilgung des Immobilienkredites noch bis in die Rente hineinreicht, denn dann profitieren die Kreditnehmer von einer gesunkenen monatlichen Belastung.

Eine spezielle Variante des Tilgungsdarlehens ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Dazu müssen Sie wissen, dass die gesamte Rückzahlungsdauer eines Immobilienkredites und die Dauer der Zinsfestschreibung in der Regel voneinander abweichen. Die gesamte Rückzahlung erstreckt sich häufig auf 30 bis 40 Jahre, während eine Zinsfestschreibung nur für einen Zeitraum von 10 bis 20 Jahren üblich ist. Beim Volltilgerdarlehen ist dies anders, denn dort sind Gesamtlaufzeit des Kredites und Dauer der Zinsfestschreibung identisch. Das bedeutet, der Kreditnehmer hat eine hohe Zinssicherheit, denn der einmal vereinbarte Zinssatz gilt für die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Fremdwährungsdarlehen: Immobilienkredit aus dem Ausland

Eine relativ selten genutzte Form des Immobilienkredites, die zudem explizit nicht nur als Immobiliendarlehen genutzt werden kann, ist das sogenannte Fremdwährungsdarlehen. Dies wird meistens von ausländischen Banken bereitgestellt und kennzeichnet sich dadurch, dass die Auszahlung der Darlehenssumme und auch die Rückzahlung des Kredites in einer fremden Währung erfolgen. Meistens ist das Fremdwährungsdarlehen gleichzeitig ein endfälliges Darlehen. Damit hätten wir auch zugleich die vierte Darlehensvariante genannt, die in den Bereich der Immobilienkredite fällt.

Bei einem endfälligen Darlehen - so auch bei den meisten Fremdwährungskrediten - findet nämlich während der Laufzeit keine Tilgung statt. Stattdessen zahlt der Kreditnehmer lediglich die Zinsen an den Kreditgeber, während die Tilgung faktisch auf den Fälligkeitstag vertagt wird. Dann allerdings muss der gesamte Darlehensbetrag in einer Summe zurückgezahlt werden. Beim Fremdwährungsdarlehen kommt noch hinzu, dass Auszahlung und Rückzahlung des Kreditbetrages in einer fremden Währung erfolgen. Dadurch hat der Kreditnehmer zwar einerseits eine Währungschance, andererseits allerdings ebenfalls ein Risiko. Es kommt darauf an, in welche Richtung sich der Devisenkurs entwickelt, ob der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit einen höheren oder geringeren Darlehensbetrag zurückzahlen muss, als er ursprünglich erhalten hat.

Wird der Immobilienkredit besichert?

Typisch für einen Immobilienkredit ist, dass nahezu jede Bank auf eine Besicherung des Darlehens bestehen wird. Die bevorzugte Kreditsicherheit ist mittlerweile die Grundschuld, während noch vor bis ca. 15 Jahren häufig eine Hypothek genutzt wurde. In beiden Fällen handelt es sich um Grundpfandrechte. Die Grundschuld wird zu Gunsten der kreditgebenden Bank in das entsprechende Grundbuch eingetragen. Somit hat der Kreditgeber jederzeit das Recht, sich an der Immobilie zu bedienen, sollte der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen. Im Klartext heißt das, dass der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen kann, wenn der Darlehensnehmer seine Raten nicht zahlt. Die weitaus meisten deutschen Kreditinstitute werden daher auch keine Immobiliendarlehen vergeben, wenn keine Besicherung über eine Grundschuld möglich oder vom Kreditnehmer nicht gewünscht ist.

Die Zinsgestaltung beim Immobilienkredit

Ein wichtiges Detail jedes Immobilienkredites ist die Zinsgestaltung. Was damit gemeint ist, zeigt die folgende Auflistung:

• Variabel verzinsliches Darlehen
• Zinsfestschreibung für 5 Jahre
• Zinsfestschreibung für 10 Jahre
• Zinsfestschreibung für 15 Jahre

Der Kunde kann sich bei den meisten Banken also entscheiden, ob er ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen wählt oder sich stattdessen für eine Zinsfestschreibung von beispielsweise 5, 10 oder 15 Jahren entscheidet. In der Niedrigzinsphase fällt die Entscheidung leicht, denn natürlich sollte sich der Kreditnehmer die günstigen Zinsen so lange wie möglich sichern. Das bedeutet, dass er sich am besten für eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren entscheidet. Das variabel verzinsliche Immobiliendarlehen ist stattdessen in der Hochzinsphase interessant, denn bei zukünftigen Zinssenkungen würde der Kreditnehmer mit seinen eigenen Darlehen profitieren, weil die Bank den Zins nach unten anpassen wird.